3月30日，江苏省海安县法院审结一起因"一房三卖"（案内当事人一房二卖）引发的房屋买卖合同纠纷案，一审判决四被告返还原告刘某（购房者）房款90000元并赔偿损失30000元，同时明确双方对上述义务承担连带责任。
　　2002年11月22日，某商品房开发公司与某建筑公司签订承建建筑工程协议书一份。双方约定，开发公司开发的11号和18号楼由该建筑公司承建，开发公司以100%的商品房抵算工程款，工程队可以选择销售部分房屋。顾某（实际承建人）在该协议建筑公司下方签了自己的名字。
　　同日，顾某因没有建筑资质而与建筑公司签订"内部承包责任制"一份，约定由顾某作为上述工程项目部责任人，组织对11号楼和18号楼的施工。双方约定：施工人员、资金由顾某自行组织，安全亦由顾某负责，工程招标费费用以及检查、验收相关费用及一切税收、基金由顾某承担；顾某组织销售房屋；向建筑公司交纳2%的管理费。 
　　施工过程中，顾某委托其子顾某某负责其业务。2004年1月20日，顾某某以沿口建筑工程队负责人的名义与现役军官刘某签订协议书一份，约定将建筑的11号楼104室以175500元出售给刘某，该协议由王某书写，同时王某以见证人身份在协议上签名。同日，刘某付给顾某某房款90000元。协议签订后，顾某某未能按约交付房屋，引起刘某不满。不久，刘某发现，顾某某早在2003年9月1日已就该套房屋与祁某签订售房协议书一份，也收取了祁某的房款，该售房协议也是王某书写的。为此，刘某与顾某父子等发生纠纷。
　　2004年7月14日，顾某（父亲）与刘某就上述房屋退款事宜达成协议，约定由顾某退还刘某房款90000元并补偿刘某经济损失30000元，于同年7月28日前结清。同月31日，顾某某（儿子）向刘某书面承诺，上述120000元延迟到2004年8月10日还清。8月8日，顾某父子共同向刘某书面承诺付款，顾某女儿则签字予以担保。因三人均未履行承诺，刘某于今年1月提出诉讼，将建筑公司、见证人王某及顾家父、子、女一并告上法庭。
　　审理中进一步查明，开发公司也对上述11号楼104室进行了出售，卖给了刘某、祁某以外的人员，该房前前后后实际上被"一物三卖"。
　　庭审中，原告刘某诉称，顾某某代表建筑公司与签订购房协议时，王某明知一房多售，仍介绍促成交易，且执笔书写购房协议并作为见证人签字，导致我向顾某某交付房款，其对事件的发生负有不可推卸的法律责任；顾家父子共同承诺退还房款并赔偿损失30000元，顾某女儿提供了担保，依法应承担责任。建筑公司非法借用资质给顾某使用，对事件的发生同样负有责任；现请求法院依法判决五被告共同返还我房款90000元，并赔偿损失30000元。
　　被告建筑公司辩称，房屋买卖应当由开发商与购房者直接签订合同，顾某父子无资格对外售房。被告顾某"一房二卖"本案所涉房屋，属于诈骗行为。我公司与顾某已对工程款进行了结算，顾某与我公司之间不存在债权债务关系。故本案所涉售房行为与我公司没有任何关系，请求驳回原告刘某对我公司的诉讼请求。
　　被告王某辩称，刘某曾向我打听买房事宜时，我只是说顾某处有房卖，并未具体指哪一套房屋；刘某签订11号楼104室时，我还就该房已卖给祁某一事向顾某某提出过疑问，但顾某讲已与祁某间处理好，我就未再说什么；况且我仅是为顾某打工的，在协议上签名仅是作为见证人，并没有得到任何一方的一分钱，故我不同意承担责任。
　　被告顾某辩称，我儿子向刘某收取房款属实，此款应当退还，也应当赔偿损失，但我们目前经济困难，请求延期给付。 
　　另二名被告经法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，未作答辩。
　　原告刘某所称协议见证人王某明知一房多售，仍介绍促成交易的主张，并无充分证据予以证实。
　　海安县法院审理后认为：被告顾某以建筑公司名义取得开发公司发包的工程后，虽然其与建筑公司签订了内部承包协议，但因顾某并非建筑公司人员，故名为内部承包，实属借资质经营。借资质行为违反法律禁止性规定，出借人应为此承担相应的法律责任。被告顾某以建筑公司名义签订承建合同，并交纳管理费的行为，实际使双方之间形成了挂靠关系，对外应承担连带法律责任。另建筑公司在与顾某签订的所谓"内部承包"协议中约定，由顾某出售部分房屋，故建筑公司对顾某相应行为所产生的后果应当承担连带责任。顾某某受父亲顾某委托从事建筑管理事务，双方之间形成委托关系，顾某某向刘某售房属于履行父亲顾某委托事务的行为，为此所产生的民事责任应由顾某承担。鉴于顾某某向刘某承诺与父亲顾某共同退还房款并赔偿损失，其主动承担了相应债务，并加入到了债务人队伍中来，故其应当与顾某共同承担退还房款并赔偿损失的民事责任。顾某女儿自愿为父兄债务提供保证担保，应当承担担保责任，因其未明确保证担保形式，故依法应当承担连带责任。本案讼争的房屋被案内人员二次出售，虽然二次买卖协议均系王某执笔书写，同时王某均作为见证人在协议上具名，但要求王某承担责任并无法律依据，难以支持。现本案所涉房屋已被他人所购，当事人所订房屋买卖合同无法履行，原告刘某要求退还房款及赔偿损失的请求应予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共担保法》的有关规定，作出了前述判决。

　　评析：本案审理主要涉及四个方面的问题：1、出借建筑资质单位的法律责任问题；2、作为原非实质债务人的顾某某与父共同书面承诺行为的法律责任问题；3、见证人的法律责任问题。4、关于以商品房抵算工程款问题。
　　关于出借建筑资质单位的法律责任问题。《中华人民共和国建筑法》第26条第2款规定：" 禁止建筑工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。"最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第43条规定："个体工商户、个人合伙或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙或私营企业与其挂靠的集体企业为共同诉讼人。"本案被告顾某向建筑公司借用建筑资质，以其名义签订承建合同，并向建筑公司交纳管理费，双方之间形成了事实上的挂靠关系，且这种挂靠行为违反法律禁止性规定，双方当事人应共同对这种不合法行为造成的对外法律后果负责。作为共同诉讼人，他们应承担连带责任。
　　关于作为原非实质债务人的顾某某与父共同书面承诺行为的法律责任问题。这涉及债务承担理论的司法适用。从世界各国的法律规定来看，债务主体的变动主要涉及债务转移、债务承担、债务担保和债务代履行等四个方面的法律制度。债务承担，通常是指第三人加入债的关系与原债务人共同负担同一内容的债务，原债务人并未被解除债务，他仍是债务关系的当事人，与新债务人一起共同负担同一内容的债务，债务人可向原债务人也可向新债务人主张权利。债务承担的形成有两种方式，一是第三人、债务人共同与债权人达成承担债务的协议，同时债务人不免除债务；二是第三人与债权人直接达成债务承担协议，同时并不免除债务人的债务。我国《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》虽然均未对并存的债务承担作出具体规范，但在实际生活中完全存在这种情形，同时我国法律并不排斥这种情形。《民法通则》第4条规定："民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。"《合同法》第4条规定："当事人享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。"该法第52条款规定："有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"因此，债务承担行为符合合同意思自治原则，且不属于合同法规定的无效情形之一，应当认定其合法性。从本案的情况看，2004年7同月31日，顾某某已向刘某书面承诺，上述120000元延迟到2004年8月10日还清。8月8日，顾某某又与其父一道共同向刘某书面承诺付款。应该说，本案顾某某的行为分别符合债务承担的两种形成情况，他应加入到债务人行列中来，与原债务人一道对债权人承担连带责任。
　　关于见证人的法律责任问题。见证人在诉讼过程中，通常只能起到证人的作用，他与担保人不同，不能承担实体法律责任。尽管本案被告王某是协议的执笔人和见证人，但无证据表明其明知"一房二卖"，而恶意推动协议的签定，且其作为打工者具有履行职务行为的一面，让其承担法律责任缺乏依据。当然，如果介绍明知存在不合法情形，而恶意推动民事活动进程的，其要作为侵权人承担相应的民事责任。
　　关于以商品房抵算工程款问题。这一问题在目前大规模推进城市建设、开发商资金相对紧张的情况下，比较普遍。问题是，建筑商并无商品房销售资格，其直接向消费者出售房屋不仅不合法，而且为法律所禁止。其在销售房屋时，只能通过开发商进行。如果开发商和建筑商都不按约或按法操作，开发商和建筑商同时出售同一套房屋的情形就难避免，最后不仅在开发商和建筑商之间形成纠纷，而且直接损害广大消费者的利益。这几年，法院受理的"一房二卖"案件逐年上升，与这一问题的存在有着很大的关系。但目前法律和司法解释对这种问题并无明确规制，司法实践中主张不一。我们认为，从构建和谐社会、维护社会稳定的大局出发，应明令禁止以商品房抵算工程款，有关部门应在开发商的市场准入严格把握好资金关口。