买房容易退房难——樊翔律师浅谈退房策略-樊翔律师网

一退房的方式方法，诉讼与协商
退房其实是一个法律过程，因为业主和开发商签订了契约，受到商品房买卖合同的约束。业主的退房，并非将房子推回开发商的怀抱那么单纯，他往往有三条殊途同归的道路：把合同解除，把合同撤销，将合同确认无效；
解除合同法有两种方式，一是协商，一是诉讼，诉讼有很多理由。樊翔律师在退房的十种办法中略有总结，大家可以参详，此处我们不细说。
有人说，谈判是没有结果的，我们必须诉讼。也有的人说，诉讼法律是不公正的，我们坚持谈判。其实高明的博弈，并不追求一纸判决，也未必执着于调解，高明的博弈是且谈且诉，诉讼与谈判都只是手段，要为我们的目的服务。
谈判帮诉讼找证据
有些业主一发现房子有问题，马上找开发商要求退房。可以预见的，开发商绝不会痛快答应业主的要求。于是业主一纸诉状将开发商告上法院，却因为没有合适的理由和证据而败诉。这就是打官司打得太急了。
再举一个比较极端的案例，北京通州一个别墅区的业主15年没有办下房产证，其中一个业主请了个水平不太高明的律师打了一场履约官司让开发商办证。
开发商违规开发变更规划，没有预售证就卖房是业主没有房产证的主要原因。按照2003年司法解释的精神，没有预售证可以判无效，法院也就判了无效。结果由于业主的冒失，不但没有办下房产证，反而以15万（另有30万购房款冲抵了房屋使用费）的对价损失了价值1300万的房产。
业主维权的时候，证据的准备很重要，你急着告诉开发商房子不买了，你就违约了。下次你再找开发商的时候，他也会有所防范。正确的做法是先不要急着告诉开发商你的意图，在律师的指导之下，先搜集证据。比如售楼人员那些永远不会兑现的承诺，在你们关系尚未冷淡的时候，他们有可能仍然坚持，至少给我们业主一个录音取证的机会。
2诉讼给谈判加筹码
2011年我们代理的商品房退房案件都有一个共通的特点，就是即便口头承诺业主同意退房，最后往往也要三拖四拖。这里面最主要的原因就是限购，市场上没有买家，开发商资金链条紧张，房子销售困难。
我不知道大家能不能理解，凡是诉讼的业主都通过调解拿回了购房款，而凡是只申请退房的业主都没拿到钱。这就是诉讼的好处。我们并非追求一纸判决，可是如果没有判决书或者法院的调解书，开发商一旦不兑现承诺怎么办呢？业主拿着法庭的判决和调解书，可以到执行庭去申请强制执行，而倘若你不诉讼，开发商就可以一直拖延下去，直到你起诉为止。
各位可能没有经历过烂尾楼的博弈，毫不客气的说就是一场赛跑，跑在前面的业主有钱，跑在后面的业主就只有废纸了。诉讼不是目的，而是手段，倘若不诉讼，你连谈出结果的机会多没有。
二诉讼的选择
商品房案件，案由一般是商品房买卖合同纠纷，这是一个典型的民事诉讼案由，被告是开发商。业主的目的无非就那么几种，要违约金，要损害赔偿金，要求退房，要求开发商履行合同（办房产证，交房等）。
但是有所谓条条大路通罗马，达到目的的路并不止一条。有的业主来找我，说我们这个小区问题很多，比如绿化和合同中约定的不一样，所以我要退房。这里不得不说，并不是业主能想到的所有的理由都可以达到退房的目的，这就好比有的病人找医生，说自己是感冒或者肠炎，这完全是他们主观的愿望。律师的价值不在于告诉你你的想法正确与否，或者把你的想象变为现实，更不是心理医生，说当事人爱听的事情。我们要设计方案，帮助你达到目的。
比如退房，如果我说你可能通过行政诉讼退房，你可能觉得匪夷所思，因为我的思路和你原来想的完全不同。其实这就是一种曲线救国，比如我们起诉规划局，要求确认建筑工程规划许可证违法。这个官司一旦胜诉，相应的退房的民事诉讼也就降低了很大的难度。而且按照我们一般的实践，行政官司还没打，房就退掉了，这就是法律的游戏。
三人多力量未必大
商品房买卖合同纠纷主要就将就两件事情：律师的博弈和法律技巧，业主的组织技术。很多维权光靠组织就成功了，当然更多的维权也是因为组织失败了。

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