审判长，审判员：

江西民信律师事务所接受杨某、达某的委托，指派樊翔律师代理委托人诉江西某假日置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案。代理律师依据事实及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予采纳为盼。

本案中，原、被告双方对《商品房买卖合同》有效成立，被告逾期交房等案件事实部分没有争议，本案主要争议在于原告是否足额支付购房款，原告主张逾期交房是否超过诉讼时效，原告未能在规定期限内取得房屋产权证是否系被告责任，以及违约金的计算等内容。

代理律师认为：

一、原告已依约履行买受人付款义务，合同订立当日即支付购房款69264元，余款140000元做按揭处理。

被告收到购房款后即出具不动产销售收据（某假日其他未办房产权证业主至今仍持有此类收据），待房屋产权证下发后，被告便收回不动产销售收据，兑换为不动产销售发票。至于不动产销售发票中购房款总金额与买卖合同约定总金额存在小额差额系因合同约定面积小于房管部门实际测定面积所致，且依据《商品房买卖合同》第五条约定：“（1）建筑面积以当地房管部门测定的面积为准，以后以测定的建筑面积和约定的房屋单价计算房屋总价”，本案实际购房款金额应以不动产销售发票为准，故原告非但不存在拖欠购房款的违约行为，反而还多交了购房款，据此，原告保留进一步向被告主张退还多交购房款的权利。

二、原告主张逾期交房违约金，并未超过诉讼时效。

被告逾期交房后，原告一直在向被告主张逾期交房违约金。2010年1月，原告及某假日其他业主共同找到被告单位销售中心要求按照合同约定处理逾期交房违约金事宜，经长时间协商，最后由被告销售经理张雅某做出书面承诺“在罗马假日2#、4#、5#交房工作结束后，统一对业主做出补偿”，并特意括号注明前述承诺针对逾期交房的违约责任。依据《诉讼时效司法解释》（法释[2008]11号）第十六条“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’”之规定，既然被告请求延期承担违约责任，那么诉讼时效也应当自延期条件达成后重新开始计算，即本案诉讼时效应自某假日2#、4#、5#交房工作结束后重新开始计算。

至于2#、4#、5#交房工作结束时间的认定，依据《商品房买卖司法解释》（法释[2003]7号）第十五条“出卖人迟延交付房屋或者买受人延迟支付购房款……经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，在出卖人未催告买受人解除合同的情况下，买受人自收到收房通知（2009年4月）起一年除斥期间内，享有继续履行合同或解除合同的选择权，此时，出卖人的交房工作是单务法律行为，只要买受人在此期间内选择继续履行合同，出卖人就必须履行交房义务，换言之，除非2#、4#、5#所有买受人均提前在除斥期间内完成交房工作，否则出卖人的交房工作就必须延续于整个除斥期间，兹举一例：如果出卖人2010年2月交房工作结束，那么2010年3月，仍享有选择权的其他买受人又如何选择继续履行合同呢？

综上，在5#楼至今仍有大量房屋未完成交房工作（详见补充证据一，补充加强证据一）的前提下，即便出卖房屋达到所有的交房条件，出卖人的交房工作最早也只能在2010年4月结束，本案诉讼时效最早也应自除斥期间届满之日起开始计算。

另，在2010年7、8月份，原告及罗马假日其他业主等30余人曾开会讨论某假日逾期赔偿事宜，并商议选定黄某、刘灵某作为代表与某假日交涉。开完会后，第二个星期天，黄某、刘灵某便找到罗马假日张某主张逾期交房支付违约金（详见证人、证言）。所以，依照法律规定，诉讼时效也应中断，重新开始计算。

至于被告否认张雅某系其单位员工，因张雅某本人现已不再罗马假日上班，身在何处不得而知，客观原因致使原告不能自行收集证据，为查明事实真相，依据《证据规定》（法释[2001]33号）第三条第二款，原告特申请法院依法调查被告2010年员工名单及工资支付表（见调取证据申请书），以证明张雅娜确系其员工，当时任客服经理。

三、因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房屋产权证。

首先，原告按照被告的要求，在实际交房日，业已足额缴纳契税、房屋维修基金等办证费用并出具收据，后在发放房产权证时被告将临时缴费收据收回，此事实可由罗马假日其他未办房屋产权证业主所持契税、房屋维修基金缴费收据加以佐证（见补充加强证据二）。

至于原告迟延取得房屋产权证的责任认定，依据《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令[99]号）规定，被告负有在房屋竣工后3个月内向登记机关进行房屋所有权初始登记，提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料，并协助原告办理房屋产权证的法定义务。然而交房后，被告却从未通知过原告去办理房屋产权证，原告在被告不提供初始登记证明及其他权属材料的情况下，根本无法办理房屋产权证，故原告不能在规定期限内取得房屋产权证系被告的责任。

另外，被告在实际交房日已自行收取契税、房屋维修基金和办证工本费用，此时，原、被告之间已形成了由被告代为办理房屋产权证的委托关系（由开发商代为办证也是该行业约定成俗的行业惯例），因此，被告在收取契税、房屋维修基金和办证工本费后其所需履行的义务已不仅限于协助原告办证的义务，而是完整的代理原告办理房屋产权证，并向原告交付房屋产权证的约定义务。于此，原告不能在规定期限内取得房屋产权证是被告的责任。

四、违约金的计算。

关于迟延办证违约金的期限确定，即对《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理……”条款中商品房交付使用后90日内是指合同约定交付使用日延期90日（即2009年1月31日）还是实际交房日延期90日（即2009年7月17日）之认定。依据《物权法》规定，不动产物权转让，经依法登记，发生效力。作为一个合法的不动产物权转让程序，房屋产权登记是房屋交付使用后的延续，《商品房买卖合同》第八条是第十五条存在的必要条件，因此，第十五条中的商品房交付使用后90日应当理解为第八条所约定的房屋交付使用日2008年10月31日后延期90日，即2009年1月31日。况且，结合买卖合同订立时的实际情形，出卖人为了能够预售期房，必然会做出房屋能够依约按时交房的承诺，即便不做出承诺也不可能会自称该期房会延期交付，而买受人也是基于对出卖人的高度信任，充分相信该期房会如期交付使用，才会与之签订购房合同，可见，在合同订立时，买卖双方均不可能产生实际交房日这一概念。因此，合同第十五条中的“商品房交付使用后90日”也是基于出卖人会按照第八条所约定的2008年10月31日如期交付使用所作出的，即延期之日是指2009年1月31日。另外，依据《合同法》第四十一条，被告作为格式合同的提供方，在合同条款发生争议时，也应当作出不利于被告的解释。

同时，由于迟延交房违约与迟延办证违约是两个不同的违约责任，导致被告在延期之日至实际交房期间（2009年1月31日至2009年4月17日）因一个过错需承担两个不同的违约责任，对被告不够公平，加之原告也是在实际交房日才交付契税、房屋维修基金的事实，故由被告承担合同约定交房日至实际交房日迟延交房违约金（2008年10月31日至2009年4月17日），承担实际交房日至实际办证日迟延办证违约金（2009年4月17日至2009年12月31日）较为妥当。

以上代理意见，请合议庭合议时充分考虑！