一、序

数千年前，一代诗圣在风雨飘摇中发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的呼喊。如今，哪怕掏空六个钱包也要帮助子女上车。从古至今，房子的重要性不言而喻，因此，房地产企业在关注度上具有天然的优势。加之各大型地产企业在全国范围内的高价拿地、楼盘开发、广告宣传，其企业字号已实际具有了商号的作用，代替了企业名称在日常生活中的使用，并积累了较高的知名度和影响力。

据克而瑞研究中心发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》榜单显示，2018年度房企前十强恒大地产、碧桂园、万科、保利发展、融创中国、中海地产、绿地控股、华润置地、新城控股以及龙湖集团的销售金额占统计局所公布的全年全国商品房销售金额的26.9%，即前十强瓜分了全国超过四分之一的市场份额。

对于这些地产公司来讲，一方面，较高的知名度和影响力可以帮助其降低后期开拓市场的宣传成本，另一方面，如何保护自身知名度、避免他人不正当竞争也是需要关注的问题。

    通过商标局官网进行检索，可以发现上述十家地产企业注册了包含其企业字号、楼盘名称在内的多个商标，核定使用类别包括但不限于第36类不动产。在威科先行数据库中以TOP10房企的商标权人为关键词，对其涉及的商标侵权及不正当竞争案件进行检索，共计可找到18件公开案例，因此，我们从该18起判例入手，通过了解当前司法环境，更好的应对侵权行为。

    二、检索情况分析

    （一）地域上，案件数量随着地区经济发展水平变化，呈现中间大两头小的态势

在公开可检索到的案例中，北京、上海、广东、江西、辽宁、湖南等省份仅有1例，山东与安徽最多，各有3例。从整体来看，案件数量随着地区经济发展水平的变化，呈现中间大两头小的态势。经济较为发达的北上广等地系早期房企发展的首要进军目标，在多年经营过程中已形成了较高的影响力和知名度，而在江西、辽宁等经济欠发达地区，各房企市场竞争优势不明显，对侵权人的吸引力不足，因此在经济发达和欠发达地区的侵权案件均相对较少，形成经济发展水平居中的省份发生的商标侵权及不正当竞争案件最多的状况。

   （二）时间上，案件数量整体呈现上升趋势

从数量上看，商标侵权及不正当竞争纠纷案件的数量在2015-2017年间呈现井喷态势，2015年仅有1件公开案例，2016年可检索到4件，至2017年已增长为8件，案件数量一路走高，也表明地产企业在商标与不正当竞争领域的维权意识逐步增强。鉴于2018年的判决书尚未完全公开，可以合理推测实践中房企商标侵权及不正当竞争纠纷案件数量应是整体呈现上升趋势。

（三）案由上，从单一主张商标权逐步过渡到商标权与不正当竞争并举

在公开的18件诉讼中，在4起案件中地产公司仅主张了侵害商标权（其中3起还是发生在2005-2007年间），此外14起诉讼案件中均同时主张侵害商标权与不正当竞争。

这多是因为在发展早期，各地产公司受限于自身企业知名度问题，大都依赖商标权作为权利基础。随着各房企经营时间与经营规模的日益扩大，与其注册商标相同的企业字号也逐渐获得较大影响力和知名度，房企在遭遇侵权时更倾向于同时主张“注册商标+具有知名度的企业名称”，更为全面的维护自身权利。

（四）企业名称侵权是最常见的侵权方式

涉案侵权行为主要包括以下两类：（1）将地产企业商标和核心字号，诸如“万科”、“恒大”等，作为企业名称的；（2）将地产企业商标和核心字号作为楼盘名称的。

在18起诉讼案件中，因企业名称涉嫌侵权发生纠纷的有10件，占全部公开案例的56%，因楼盘名称涉嫌侵权发生纠纷的有6件，占全部公开案例的33%，另有2件分别是由于行为人在合同和域名中使用地产公司字号。

（五）同时主张商标侵权和不正当竞争的案件胜诉率更高

在14起同时主张商标侵权和不正当竞争的案件中，有10起案件最终被认定为构成商标侵权和不正当竞争，2起被认定不构成商标侵权但构成不正当竞争，仅有2起案件最终认定既不构成商标侵权也不构成不正当竞争，败诉率约为14.3%。

这两起败诉案件也值得特别注意：

1、恒大地产集团有限公司与北京恒大四季拍卖有限公司侵害商标权及不正当竞争纠纷案【案号：(2018)京民终19号】。该案特殊之处在于恒大集团的“恒大”文字商标实践中并未注册。由于恒大集团另行主张的的图形商标未在涉案第35类拍卖服务上注册，并且未能证明该图形商标的驰名度，因此对于恒大拍卖公司在拍卖服务上使用上述图形的行为，法院认定不构成商标侵权。同时，由于恒大集团并未注册“恒大”文字商标，也未证明“恒大”文字商标在拍卖或者类似服务上的知名度，因此无法适用《商标法》关于未注册驰名商标的有关规定予以保护，法院认定恒大拍卖公司的企业名称不构成对“恒大”的商标侵权和不正当竞争。

2、融创房地产集团有限公司、江西省融创房地产开发有限公司侵害商标权及不正当竞争纠纷案【案号：(2017)赣民终542号】。二审法院江西高院认为，融创集团公司开发的楼盘均为高端精品住宅小区，在价格、销售对象等方面与江西融创公司的“融创红谷世界城”具有本质的区别。加之“融创地产”系江西融创企业名称的合理简化，没有突出使用，融创集团亦无法证明“融创”服务商标在江西地区的知名度，因此未侵犯融创集团的商标权，亦不构成不正当竞争。

此外，在仅主张商标侵权的4起案件中，法院认定的结果则呈现五五开。与上述14起同时主张商标法和反法保护的案例相比，这一差异也符合反不正当竞争法作为知识产权兜底保护的角色定位。

（六）判决金额主要集中在50万以下

从判决金额来看，最终认定构成侵权的14起案件中，7起案件的赔偿金额在50万以下，占全部案件数量的50%，另有3起案件的赔偿金额在50万至100万之间，剩余4起案件的赔偿金额为160万至300万不等。

三、法院观点分析

（一）不是只要含有注册商标字样就构成商标侵权

《商标法》第五十七条明确规定了构成商标侵权的几种情形，实践中常见的为第一、二款规定的“在相同或类似商品或服务上使用相同或近似的标识”，可见对于商标侵权行为，要求同时满足商品、服务项目类别与标识的双重相同或类似才可以。

对于将注册商标作为企业字号的，法院一般会依据《商标法》第五十八条关于“将他人注册商标、未注册的驰名商标作为企业名称中的字号使用，误导公众，构成不正当竞争行为的，依照《中华人民共和国反不正当竞争法》处理”的规定，对是否构成不正当竞争进行认定。

若该企业还以该字号对外提供商品或服务，则需要以相关公众对该企业的经营范围与注册商标的核定使用类别的一般认识为主观标准，结合服务的功能、用途、销售渠道等客观标准来综合判断。比如，装修与不动产即被认为属于关联商品或服务，不动产与拍卖则相距甚远，一般不会造成误认。

因此，在选择起诉案由时，同时主张商标侵权和不正当竞争，胜诉几率相对更大。

（二）对于楼盘名称涉嫌侵权的，在持有多个注册商标的情况下，优先选择与企业简称一致的注册商标作为权利基础

地产企业除了会将自身简称注册为商标外，还会将旗下建筑名称也纳入商标法保护范围。相应的，楼盘名称侵权也有两种方式：一是使用地产企业旗下建筑名称为楼盘命名，如万科的“四季花都”，二是使用地产企业的字号为楼盘命名，如“华润家园”等。

1、使用地产企业旗下建筑名称为楼盘命名的

对于地产企业将旗下诸多建筑名称注册为商标而后又被其他开发商作为楼盘名称使用的情况，由于楼盘具有价值高、地域依附度强的特点，相关公众会对楼盘开发者的身份、楼盘所处的环境及其配套设施、楼层朝向、户型结构等施以较高的注意力。尤其是对楼盘开发者的名称、信誉、实力、以往业绩等基本情况，相关公众通常会单独施以特别的注意。而且，商品房的销售必须签订书面合同，购房者在与开发商订立合同时会确定合同的相对方。相关公众会把楼盘名称、楼盘标识与所涉的楼盘联为一体，而不至于把楼盘名称和标识误认为服务项目的名称和标识，因此法院通常认定不构成商标侵权。

2、使用地产企业的字号为楼盘命名的

在地产企业字号获准注册为商标后，除了在广告宣传中使用外，将之作为楼盘名称也是一种主要的使用途径，从而使不动产的开发、建设、管理、销售等服务的主体名称多与其开发的不动产项目名称具有高度一致性。因而，使用地产企业的字号为楼盘命名首先会被法院视为是商标性使用。

其次，虽然商品房销售具有一定的地域性特点，消费者在购买时也会施以较高的注意力，但消费者会从互联网、电视、纸质媒体等多种途径接触地产公司包括其字号在内的注册商标的相关信息，法院一般认为使用地产企业的字号为楼盘命名会使相关公众误认该楼盘与地产公司具有一定的联系，构成商标侵权。

故在起诉时，优先选择与企业简称一致的注册商标作为权利基础可以具有更大的胜诉率。

（三）合理调整损害赔偿额预期

地产公司在计算损害赔偿额时通常会要求按照楼盘建筑面积乘以对应的项目均价，再乘以原告房地产开发的平均净利润率和房地产行业的平均净利润率之差，得出侵权人获利金额。这一金额通常以亿计算。但法院认为，消费者作出购买不动产决策时，不动产所处的地理位置、户型、朝向、教育、交通等配套设施、周边环境等多种因素会占有很大比重，开发商信誉与商标对相关消费者做出购买决定的影响力较小，因此法院一般不会对上述计算方式予以认可。实践中，依然是50万左右的判赔额占据主流。

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